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　　“伴随《商业不动产REITs试点公告》发布，国内公募REITs市场正式迈入商业不动产REITs与基础设施REITs并行发展的新阶段。”南开大学金融学院长任副教授段月姣对公募REITs试点已关注多年，她告诉记者，与侧重“稳投资、补短板”的基础设施REITs不同，商业不动产REITs更强调市场化运作和主动管理，可以盘活体量庞大但流动性不足的商业地产存量资产。通过打通“投、融、管、退”各个环节，商业不动产REITs试点有助于“促消费”“调结构”和构建房地产发展新模式。

　　“拥有商业综合体、商业办公楼、酒店等商业不动产的商业地产企业，可以依托公募REITs盘活存量资产、拓宽融资渠道、降低资产负债率。”多位业内人士对记者表示，无论是基础设施REITs试点，还是商业不动产REITs试点，都能为相关企业带来项目资金，并促进投资增长。以基础设施REITs试点为例，国家发展改革委固定资产投资司2025年12月发布的数据显示，国内已发行的基础设施REITs带动的新项目总投资预计将超1万亿元。

　　从我国基础设施REITs试点情况来看，它具有“渐进性”特征。2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布的试点通知显示，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水、电、气、热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。2021年6月，国家发展改革委发文将能源基础设施、保障性租赁住房等纳入试点行业范围。2023年3月，国家发展改革委又发文称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。

　　此外，在可用于发行公募REITs的资产范围持续扩大的同时，监管部门也支持其进行跨领域整合。“鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力。”中国证监会去年12月发文称，支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的已上市的REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，有序提升单只REITs资产规模和风险抵御能力，不断增强其长期价值创造的内生动力。

　　“嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金”以超过43%的涨幅成为2025年市值涨幅最大的公募REITs。记者获得的一份招募说明书显示，基金合同生效后，“嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金”将80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券（资产支持专项计划），并间接持有项目公司100%股权，进而获取最初由原始权益人持有的基础设施项目完全所有权或经营权。其中，前述的基础设施项目为消费基础设施类项目。